תמ"א 38 – עם או בלי תוספות

אברהם ואני כבר נמצאים בדירתנו כמעט 20 שנה. גידלנו בה את שלושת ילדינו, נועם, נוי ונועה. בימי שבת אנחנו נהגנו לשבת יחד כמשפחה ולאכול את ארוחת הבוקר. כשהילדים היו קטנים, הם אהבנו לאוכל פנקייקים. הייתי מנסה לשכנע אותם לאוכל פנקייק מלוח אבל השוקולד תמיד ניצח, ה "נוטלה" – אין לו תחליף.

נועם אהב אחרי האוכל לצאת החוצה ולהיפגש עם חבריו, הוא חברותי מאוד, הם היו משחקים במגרש הכדורסל, הקרוב לבתינו, משתוללים ומוציאים המון אנרגיה.

נוי, האמצעית שלי, נהגה אחרי האוכל להיכנס לחדרה ולקרוא ספרים. העולם הדמיוני שלה היה מאוד מפותח.

ונועה, שיחקה לה בבצק צבעוני ובשבלונות. היא אהבה ליצור. היצירתיות שלה מנחה אותה גם כיום, בחייה הבוגרים.

השנים חלפו, הגוזלים שלי עזבו את הקן ואני התחלתי לחשוב על שיפוץ דירה. נותרנו בעלי ואני. הטקס של יום שבת הפך אפרורי יותר. בחלום שלי אני רוצה שהבניין שלנו יעבור פרויקט תמ"א 38, שוכל לשבת בערבים במרפסת ונהנה מאוויר טוב.

הבנתי מהשכנים שמתלחששים בגרם המדרגות שכנראה – זה יקרה. ישנן כל מיני מגבלות ואישורים שהקבלן צריך בכדי להתניע את התהליך אבל באופן כללי, זה קרוב למימוש יותר מתמיד.

נכנסתי לאינטרנט בכדי להבין קצת יותר על התהליך, נוכחתי לגלות שלל תובנות מעניינות בנוגע פרויקט זה, בעקבות השאלות ששאלתי את "גוגל".

מהן התוספות שמגיעות במסגרת תמ"א 38:

– הוספה של חדר ממ"ד, הגודל שלו יהיה עד 25 ס"מ. חשבתי אולי להפוך אותו לחדר מחשב. שהנכדים יבואו תהיה להם פינה נעימה ונוחה למשחק וכמובן ובטיחותית.

– הוספה של מרפסת שמש, שגודלה יהיה 12 מ"ר. זה מיועד להיות כך עבור כל דירה בבניין. נשמע לי נפלא לשבת במרפסת ולאכול בה את ארוחת הבוקר של יום שבת, עם בעלי אברהם.

– תוספת של מעלית חדשה. מדיניות הלחשושים שיש כיום בגרם המדרגות כנראה תעבר אל התא הסגור והנע הזה. או שתתפוגג בכלל. אבל אחרי תקופה ארוכה שאנחנו עולים במדרגות עד קומה רביעית – ישמח אותנו השינוי הזה.

היזמים והקבלים שמבצעים את פרויקט תמ"א 38 מציגים את הנתונים הנ"ל אך מציגים גם הסתייגות קלה, מכיוון שלא תמיד ניתן להוסיף את כל תוספות הבנייה. למשל: ישנן דירות שניתן להוסיף להן מרפסת שמש , אך לא ניתן להוסיף להן ממ"ד או דירות שניתן להוסיף להן ממ"ד אך לא ניתן להוסיף לבניין מעלית.

האם התוספות של תמ"א 38 – מגדילות את ערך הנכס:

ישנו מונח שנקרא – 'הרחבת הדיור'. זהו מצב כאשר לדירות בבניין ניתן להוסיף תוספת של בנייה. לדוגמא דירת שלושה חדרים, אחרי ביצוע תוספת הבנייה, תהפוך הדירה, לדירת ארבעה חדרים. היזמים תלויים במגבלות תכנוניות ומנסים לייצר את הפתרון הטוב ביותר עבור הבניין ועבור הדירות. בסופו של תהליך ביצוע התמ"א 38 , ניתן להבחין בדירות רבות שלהן התווסף חדר נוסף – הממ"ד שהוא חדר מרווח, בטיחותי וכמובן עומד בתו תקן. כתוצאה מתוספת זו איכות החיים של הדיירים עולה, הדירה גדלה וערך הנכס 'קופץ' ! .

ייתכן שאם בניין עובר תמ"א 38 תהיה דירה בלי ממ"ד:

השאיפה שלנו כיזמים היא לדאוג לתוספות מקסימליות עבור כל בעלי הדירות בבניין. לעיתים אני נתקלים במגבלה תכנונית שלא מאפשרת ליצור תוספת של ממ"ד. במקרה כזה בעלי הדירה זכו בעליית ערך הדירה כתוצאה מחידושו של הבניין: חזות חדשה לכל מעטפת הבניין, מעלית חדשה, החלפת/שדרוג כל מערכות הביוב המשותפות, חידוש/שדרוג מערכות החשמל, לובי מפואר וגדול, פיתוח כללי של חצר הבניין ועוד.

האם מקבלים מרפסת שמש חדשה – כחלק מתמ"א 38:

דירות רבות מקבלות תוספת של מרפסת שמש חיצונית. מדובר בשדרוג רמת איכות החיים של הדיירים. הם יכולים ליהנות מאוויר נעים וצח שנכנס אל הדירה מבחוץ, ליהנות מישיבה מרגיעה באוויר הפתוח, וכמובן ליהנות מערך הדירה שקופץ משמעותית.

האם תמ"א 38 מתאימה גם לדירת קרקע:

בעלי דירת הקרקע גם כן זכאים ליהנות מהתוספות של פרויקט זה. התנאים במקרה כזה מעט שונים ,כי עלינו היזמים לקחת בחשבון מספר גורמים, לדוגמא:

– מיקום דירת הקרקע: האם הדירה ממוקמת בחלקו הקדמי של הבניין או בחלקו האחורי של הבניין? במרבית המקרים, דירה מסוג זה תקבל את התוספת של חדר ממ"ד כמו יתר דירות הבניין.

– במקום מרפסת שמש: מעניקה תכנית תמ"א 38 זכאות לתוספת בנייה של שטח עיקרי נוסף! דירת קרקע תקבל הצמדת שטח בקרקע. חשוב לציין כי גם דירת קרקע הינה חלק מהבניין ולכן בעליי דירת הקרקע זכאים ממש כמו יתר בעלי הדירות ליהנות מהתוספות של הבניין.

נכתב ע"י החברה לחיזוק מבנים בישראל 2015/10 .